SUSAH NAK JUAL DAN BELI RUMAH KOS RENDAH & SEDERHANA RENDAH DI JOHOR

Fendi rasa sangat teruja apabila ada pembeli telah bersetuju untuk membeli rumah yang dimilikinya sejak 10 tahun lepas. Setelah berbincang selama sebulan, Hans bersetuju untuk membeli rumahnya yang terletak di Pontian, Johor. Fendi meminta Hans membayar booking sebanyak RM3000 secepat mungkin. Oleh kerana tidak mahu rumah tersebut jatuh ke tangan pembeli lain, Hans telah membayar booking sebanyak RM10,000.00. Hans kemudian mencari peguam dan melantik Tetuan Fattah & Lofa sebagai peguamcaranya. Fendi memilih untuk tidak diwakili peguam.

Dalam pertemuan dengan peguam, Fendi dan Hans sepakat untuk menandatangani perjanjian Jual Beli pada hari yang sama. Fendi meminta jaminan dari peguam untuk mendapat baki wang jualan rumah dalam tempoh 3 bulan lagi kerana dia hendak menggunakan wang tersebut untuk majlis perkahwinan dengan isteri keduanya. Peguam tidak dapat memberi jaminan tersebut kerana tempoh pembayaran wang oleh Hans kepada Fendi tidak boleh berjalan sebelum Fendi dan Hans berjaya menepati syarat yang terikat dengan rumah tersebut. Fendi kecewa dan agak marah kerana merasakan terlalu banyak halangan untuk dia mendapatkan wang jualan rumah tersebut sedangkan tempoh 3 bulan dirasakan cukup munasabah.

Fendi telah dimaklumkan bahawa perjanjian jual beli dengan Hans tertakluk kepada dua syarat utama disebabkan rumah Fendi berstatus rumah kos sederhana rendah dan tanah tersebut berstatus pajakan negeri. Peguam menerangkan antara syarat-syarat untuk Hans dibenarkan membeli rumah tersebut [rujuk http://erumah.johor.gov.my/ePerumahan/home/hmSyaratPermohonan.htm) ]

Syarat 1- KELULUSAN PINDAHMILIK DARI PEJABAT SETIAUSAHA KERAJAAN JOHOR

Fendi mesti mendapat kebenaran menjual rumah tersebut kepada Hans dan Hans juga mesti layak untuk membeli rumah tersebut. Antara kriteria yang disenaraikan oleh unit perumahan Johor termasuk :-

-Fendi mesti memiliki rumah tersebut lebih dari 5 tahun

-Fendi mesti mempunyai hartanah lain selain dari rumah tersebut.

-Hans mesti mempunyai pendapatan bulanan tidak melebihi RM8000.00

-Hans telah menetap di Johor lebih dari 5 tahun

Syarat 2- KELULUSAN MELONGGARKAN SEKATAN DARI PEJABAT TANAH GALIAN JOHOR

Disebabkan hartanah yang terlibat mempunyai sekatan untuk sebarang proses memindahmilik, mencagar dan memajak, Fendi perlu mendapatkan kelulusan tersebut selepas pejabat SUK memberi kelulusan untuk syarat 1

Selepas perbincangan, Hans meminta masa kepada Fendi untuk peguamnya membuat semakan dengan pejabat yang berkaitan samada dia benar-benar boleh memohon perlepasan 2 syarat tersebut kerana Hans merupakan seorang jurutera yang berpendapatan RM12,000 sebulan dan baru menetap di daerah Pengerang, Johor selama 9 bulan selepas ditugaskan di situ. Hans juga meminta Fendi bersedia untuk memulangkan semula wang Booking yang telah dibayar. Fendi pula telah menggunakan wang tersebut 2 hari lepas.

(image source : Google)

Selepas pertemuan dengan peguam, barulah Fendi dan Hans faham untuk menjual atau membeli rumah kos rendah atau sederhana rendah:-

1- Penjual rumah kos rendah/sederhana rendah perlu mencari pembeli yang menepati syarat permohonan

2- Penjual tidak boleh meletakkan tempoh jual beli selesai sebagaimana hartanah biasa (yang kebiasaanya dalam tempoh 3-4 bulan)

3- Tempoh selesai proses jual beli bukan hanya tertakluk kepada perjanjian dan proses loan pembeli TETAPI turut tertakluk kepada tempoh masa diambil oleh pihak berkuasa negeri yang berkaitan untuk meluluskan permohonan. Sekiranya ditolak dan rayuan dibolehkan, lebih masa akan diambil

4- Pembeli mesti menyemak syarat permohonan untuk memiliki rumah kos rendah dan sederhana di http://erumah.johor.gov.my/ePerumahan/home/index.htm atau mana-mana unit perumahan negeri yang berkaitan dengan hartanah

5- Pembeli perlu pastikan patuh(ada) semua syarat layak untuk memohon sebelum membayar sebarang deposit kepada penjual untuk mengelakkan masa penjual dan pembeli terbuang jika akhirnya pembeli lansung tidak layak untuk memohon 

PERANGKAP HUTANG SEUMUR HIDUP (Part 1)

Cerita penting untuk peringatan umum.

"Puan, saya datang ni sebab saya dengar puan boleh tolong selesaikan kes macam saya ni"

"Ok. Boleh cerita situasi encik?"

"Saya ada hutang yang saya tak bayar beberapa bulan. Tapi sekarang saya ingat selesaikan habis. Memang saya betul nak settlekan hutang saya dengan syarikat xyz ni. Masalahnya saya tak tau baki hutang saya berapa. Bila saya tanya, dia siap marah saya lagi. Dia tanya "betul ke nak bayar habis?! Kalau nak bayar habis baru kita cek. Kalau tak bayar habis, kita tak cek sebab file dah lama, susah nak cari" Macamana saya nak kira berapa duit yang saya kena kumpulkan untuk bayar habis hutang saya ni sedangkan saya tak tau baki nya berapa puan?"

"Encik ada bawak dokumen tentang pinjaman encik dengan syarikat xyz ni?"

"Err..resit-resit bayaran tu ada saya simpan kat rumah. Tapi ada yang dia bagi resit, ada yang dia tak bagi resit. Macam kadang-kadang bayar kat pejabat dia, staff dia kata orang yang bukak resit tak datang, cuti. Lepas tu esok-esok dia lupa nak bagi. Dia selalu cakap cuma sorang je boleh buka resit. Kalau orang tu keluar atau cuti, dia bawak resit tu sekali. Kadang kita desak mintak dan kata tak nak bayar kalau takde resit, dia kata "kalau tak bayar, bunga tetap jalan esok" jadi last-last, saya terpaksa bayar"

"Memang sebelum tertunggak beberapa bulan ni, selama ni encik sentiasa bayar la. Tak pernah tak bayar?"

"Dulu saya pernah tak bayar kejap. Lepas tu saya dapat surat saman. Mintak naik mahkamah. Saya pergi mahkamah. Lepas tu saya ada bayar 4 Ribu. Lepas tu saya sambung bayar bulan-bulan 100. Lepas tu saya ada tak dapat bayar lagi. Saya dapat surat lagi suruh pergi mahkamah. Dia mintak bayaran masa tu saya memang takde duit. Tapi saya bayar jugak 500 sebab takut"

"Kejap. Encik kata tadi dapat surat saman. Lepas tu dah bayar 4 Ribu? Kemudian encik kena saman lagi? Berapa kali dah encik kena saman?"

"2 ke 3 kali macam tu"

???? 

"Tak silap saya 2 kali la puan. Mula-mula yang saya bayar 4 ribu. Lepas tu 500. Yang 500 tu takde resit sebab saya bayar on the spot kat mahkamah jugak"

"Boleh bagi saya salinan surat saman tu? Saya kena tengok untuk tahu status kes encik, dan saman-saman tu"

"Err..surat tu saya tak pasti ada simpan ke tak. Tapi nanti saya cari la Puan"

"Kalau tak ada sebarang dokumen, macamana saya nak tolong Encik? Perjanjian encik dengan syarikat xyz ni pun saya nak kena tengok dulu. Encik cakap tadi encik dah 2x kena saman dan naik mahkamah, sebenarnya berapa kali encik pinjam duit dari diaorang? Berapa jumlah nya?"

"Saya pinjam sekali je puan. Saya pinjam seribu je. Perjanjian nya tu masalah sikit puan sebab saya tak dapat salinan. Masa saya sign tu, dia kata akan bagi kat saya. Tapi lepas tu saya tak dapat-dapat. Bila tanya mana, dia kata dah pos. Tapi memang saya tak pernah terima"

"Dah bertahun-tahun tak pernah pegang perjanjian? Maknanya dari dulu encik pun terima je lah alasan dieorang dah pos? Encik tak pernah desak sampai dapat salinan?"

"Saya mengaku kat situ memang silap saya la puan. Sebab sambil lewa kat situ. Tapi... macamana ni puan?"

"Saya mungkin boleh tengok perjanjian tu kalau encik bagi saya surat-surat saman yang encik terima dulu tu. Sebab Plaintif kena lampirkan contract yang encik langgar sebagai exhibit dalam pernyataan tuntutan saman tu"

"Oo..macam tu ye puan? Hmm..macam tu nanti saya cari lah"

"Kalau encik nak selesaikan masalah encik ni, encik kena tolong cari saman tu sampai jumpa. Kalau takde salinan penuh, kalau dapat nombor kes nya encik masih lagi boleh buat semakan..carian kat mahkamah untuk file encik. Tapi kalau langsung takde apa-apa, masalah kat situ lah encik sebab nanti kena buat permohonan lain pulak kalau diaorang masih tak nak keluarkan baki hutang encik. Encik pernah cakap depan hakim tak masa kat mahkamah?"

"Tak pernah puan. Dia suruh saya diam. Saya dah bagitau masa nak jumpa hakim tu saya nak minta kurangkan bayaran bulanan. Dia kata nanti dia bagitau hakim. Tapi lepas tu takde pape pun. Hakim pun tak tanya apa-apa"

"Awak berdiri depan hakim masa sebutan kes depan orang ramai?"

"Ntahlah. Tak silap saya macam dalam satu bilik. Cuma ada hakim tu, dia dengan saya. Lepas tu hakim tulis-tulis je kat buku, tak cakap apa-apa. Dia ada cakap-cakap dengan hakim tapi saya tak faham"

"Tu masa bila? Yang awak bayar kat dia 4 Ribu tu ya?"

"Ha'ah. Yang kali kedua saya tak masuk dalam mahkamah. Dia suruh saya tunggu depan pintu mahkamah je. Dia ambik ic saya bawak masuk dalam kata nak jumpa hakim. Lepas tu tak lama tu dia keluar, dia kata saya kena buat bayaran time tu jugak. Kalau tak, masa tu juga saya kena "masuk dalam" (penjara)"

"Awak tak tanya ke apa dia buat, kenapa kejap sangat masuk dalam tu? Lepas tu keluar bawak ic awak mintak duit. Awak tak rasa ke dia menipu??"

"Saya takut puan.. manalah saya tau dia buat apa. Dia minta seribu. Saya takde duit tapi dia cakap kalau tak bayar sekurang-kurangnya 500, saya kena tangkap. Jadi saya cari duit, bayar kat situ juga. Dia kata resit nanti. Lepas tu tak bagi jugak. Hari tu isteri saya ada call orang dia, tanya berapa interest hutang saya ni, dia marah isteri saya. Lepas tu dia call saya tanya kenapa isteri saya sibuk-sibuk tanya pasal interest pinjaman saya? Saya kata kenapa pulak tak boleh. Biasalah isteri saya nak tau sebab hutang tak habis-habis bayar. Tapi dia tak bagitau juga. Sampai sekarang ni saya pun tak dapat tau berapa hutang yang tinggal"

"Encik ni, pinjam seribu je. Tapi dengar yang encik bagitau dari tadi dah lebih 10 ribu encik bayar. Yang lepas bayar 4 ribu sekaligus tu pun macam tak ada kurang apa-apa. Encik kena cari dokumen yang saya mintak. Selain dari tu lepas ni encik mesti, mesti tau? minta resit bayaran bila bayar. Encik bayar tunai jadi kena ada rekod kalau tak sampai bila-bila pun encik kena bayar sebab dia boleh kata encik tak buat bayaran. Ni semua macam perangkap nak aniaya orang untuk berhutang sampai bila-bila"

"Itulah puan. Saya mengaku memang saya salah. Tak minta perjanjian. Resit pun banyak tak ada. Dia memang susah nak bagi resit puan. Nampak macam dia sengaja nak susah keluarkan resit. Hari tu saya bayar 200. Saya pergi dengan kawan saya. Bila sampai pejabat dia kata orang yang boleh bukak resit tu keluar. Saya minta telefonkan, dia kata kena tunggu. Saya kata takpe saya tunggu. Puan tau berapa lama dia sampai? Saya tunggu 2 jam. Kalau orang lain memang dah fed-up kan mesti balik dah. Tapi kawan saya kata, takpe. kita tunggu je! Bila orang tu sampai, saya hulur duit, dia kata "Kenapa 200 je? Ni bulan lepas punya. Bulan ni dah kena bayar. Kalau you bayar ni, i tak boleh bukak resit!" Saya kata takpe, bukak resit untuk bayaran bulan lepas. Nanti saya bayar lagi bulan ni jugak. Nasib baik dia bukak jugak. Oii memang seksa puan kalau nak tunggu resit dia. Macam-macam dia buat. Puan tau? Lepas dia dah balik tu pun, masa saya dah bagi duit tu, saya kena tunggu lagi sejam baru dia hulur resit. Tak tau dia masuk dalam pejabat pegi mana"

"Encik tolonglah ingat. Lain kali kalau encik ambil duit atau bagi duit pada sesiapa, walau baik macamana sekalipun, kena ada rekod hitam putih. Bertulis. Sebab tak nak jadi macam ni lah. Pinjam seribu tapi takde langsung apa-apa maklumat. Syarikat ni pun dah terkenal buat ramai orang macam ni tapi kenapalah masih ada lagi orang yang berurusan dengan dia??"

"Yelah puan. Saya tau.. tapi nak buat macamana masa tu saya terdesak nak pakai duit?"

"Nanti maklumkan saya bila dah jumpa dokumen-dokumen tu. Lepas tu baru saya boleh bincang dengan encik, pilihan yang encik ada untuk kes ni. Kalau encik nak saya tulis surat pada syarikat tu pun boleh. Cuma lebih baik kita tulis lepas dah tau kedudukan hutang encik dan maklumat lain yang berkaitan"

"Ok puan. Terima kasih ya untuk masa puan"

Perjanjian Jual Beli Hartanah / Rumah – Dokumen untuk peguam Jual Beli

“Saya dah confirm nak beli rumah, kalau nak buat perjanjian jual beli rumah dan nak pakai peguam, apa yang saya kena buat?”

Apabila anda telah/akan melantik peguam pilihan anda untuk mengendalikan kes jual beli anda, perkara awal yang mesti anda lakukan ialah sediakan dokumen yang lengkap dengan kadar segera untuk rujukan pihak peguam anda. Berikut adalah dokumen-dokumen yang anda perlu sediakan supaya peguam anda dapat menjalankan tugas secepat mungkin dan supaya perjanjian jual beli anda dapat disiapkan dalam kadar segera:-

1- Salinan dokumen hakmilik Hartanah yang terlibat

*sekiranya ada hakmilik, kemukakan salinan Hakmilik terkini; atau

*sekiranya hartanah tanpa hakmilik (hakmilik individu atau strata BELUM dikeluarkan oleh pihak berkuasa) , kemukakan salinan perjanjian jual beli antara penjual dengan pihak pemaju dan antara penjual dengan pemilik terdahulu (sekiranya hartanah telah bertukar hakmilik lebih dari sekali)

2- Salinan kad pengenalan penjual dan pembeli

*sekiranya alamat surat menyurat berbeza dengan kad pengenalan, kemukakan juga alamat terkini kepada peguam

3- Salinan dokumen pinjaman antara penjual dengan bank terdahulu

*dokumen ini perlu dikemukakan sekiranya penjual masih mempunyai baki hutang dengan bank yang memegang cagaran atas hartanah yang terlibat. Contoh-contoh dokumen pinjaman ialah Perjanjian Pinjaman, Borang 16A & Lampirannya serta Deed of Assigment

4- Salinan Cukai tanah dan cukai pintu terkini bagi hartanah terlibat

5- Salinan Bil Bekalan Elektrik atau Bil Air untuk bulan yang terkini bagi hartanah yang terlibat

*Dokumen 4 dan 5 adalah bertujuan untuk pengesahan milikan hartanah oleh Penjual dan bagi memastikan tiada tunggakan oleh penjual untuk kesemua bayaran tersebut

6- Maklumat akaun lembaga hasil dalam negeri (No. Akaun & Cawangan) bagi penjual dan pembeli

*untuk tujuan penyediaan borang cukai keuntungan harta yang akan dilengkapkan oleh peguam yang mesti dihantar ke Pejabat Lembaga Hasil Dalam Negeri mengikut cawangan akaun berdaftar penjual dalam tempoh 30 hari dari tarikh perjanjian jual beli

7- Salinan Hakmilik lain-lain Hartanah yang dimiliki oleh penjual beserta maklumat-maklumat yang diminta oleh pejabat tanah terlibat

* Dokumen ini diperlukan SEKIRANYA hartanah yang terlibat dalam jual beli adalah berstatus Pajakan / Leasehold dan mempunyai sekatan kepentingan

8- Salinan slip pendapatan Pembeli dan pengesahan dari majikan

*Dokumen ini diperlukan bersama-sama dokumen 7 SEKIRANYA hartanah yang terlibat merupakan hartanah kos rendah atau sederhana rendah

9- Maklumat dan dokumen tentang harga dan bayaran yang dipersetujui untuk jual beli

*Maklumkan peguam tentang bayaran dan cara bayaran yang dipersetujui antara pihak penjual dan pembeli seperti jumlah wang tempahan (Booking Fee), wang pendahuluan (Deposit) dan bayaran lain, sekiranya ada
*sertakan salinan Booking Form untuk peguam merujuk sebarang terma dan syarat di dalamnya untuk dikaitkan dengan perjanjian jual beli nanti 

Anda mungkin ingin tahu berapa lama baru perjanjian siap? Sekiranya semua dokumen tersebut telah diserahkan kepada pihak peguam anda, peguam akan serta merta membuat carian hartanah untuk mengetahui status dan maklumat terkini tentang hartanah terlibat dan anda boleh menjangkakan perjanjian jual beli siap untuk ditandatangani dalam tempoh antara 1 hingga 2 minggu dari tarikh maklumat dan dokumen lengkap diperolehi. 

Selain dari dokumen yang tidak lengkap, kelewatan biasanya boleh berlaku sekiranya pihak penjual dan pembeli tidak bersetuju atau ingin menambah terma dan syarat khas dalam perjanjian dan mengambil masa untuk bersetuju dengan kandungan perjanjian. Bagi hartanah yang tiada sebarang masalah (tiada kaveat, pajakan atau hakmilik lama yang terbatal), manakala dokumen juga lengkap dikemukakan pada peguam dan pihak-pihak bersetuju dengan syarat umum dalam perjanjian jual beli hartanah, perjanjian jual beli biasanya siap untuk ditandatangani dalam masa kurang dari 7 hari dari tarikh peguam menerima semua dokumen.

Kebanyakan dokumen yang diperlukan adalah dalam simpanan pihak penjual. Oleh itu, sekiranya anda merupakan pihak pembeli, pastikan anda telah mendapatkan salinan dokumen yang diperlukan dari Penjual untuk diserahkan kepada peguam anda. Dan sekiranya anda penjual, anda hendaklah membantu pembeli anda dengan menyediakan dokumen yang diperlukan dari pihak anda untuk diserahkan kepada peguam jual beli yang dilantik. Kelewatan menyediakan dokumen yang lengkap akan menyebabkan peguam tidak dapat membuat carian yang penting dan menyediakan perjanjian jual beli kerana maklumat tidak mencukupi. 

Berapa KOS PEGUAM kalau nak beli rumah?

Inilah soalan yang sering kami terima apabila berhadapan dengan pelanggan yang bercadang untuk membeli hartanah/rumah. 

Rata-rata pembeli mengutarakan soalan ini terlebih dahulu kerana ianya penting untuk mengambil kira kos yang terlibat dalam proses jual beli. Pembeli tentunya risau dan perlu bersedia kerana selain perlu menyediakan wang deposit pembelian (biasanya 10% daripada harga beli yang dipersetujui), mereka perlu membayar kos guaman, duti setem dan lain-lain untuk perjanjian jual beli dan pindahmilik hartanah.

Penting untuk pembeli dan mana-mana pihak yang bertanya tahu dan faham bahawa soalan tersebut perlu disertakan dengan beberapa maklumat berikut untuk pihak peguam mengira dan memberikan anda ANGGARAN kos yang perlu anda sediakan:-

1) Harga Jual Beli yang dipersetujui

2) Jumlah Penjual dan Pembeli (berapa orang/penama)

3) Status Tanah (adakah pegangan bebas atau pajakan kerajaan 99 tahun? adakah terdapat lain-lain sekatan atas Hartanah)

4) Tanah masih bercagar dengan mana-mana bank, dikaveat atau bebas cagaran/kaveat dan lain-lain

5) Jenis Geran - Individu atau Strata atau Induk (belum bergeran)

6) adakah pembeli mahu mendaftar kaveat ke atas hartanah selepas membayar deposit dan menarik balik kaveat sebelum perjanjian jual beli selesai?

Kemudian, secara umumnya, berikut ialah kos terperinci yang ditanggung oleh pembeli dalam mana-mana kes jual-beli hartanah/rumah:-

1) YURAN PROFESIONAL

i) penyediaan perjanjian jual beli, urusan pindahmilik - berdasarkan harga beli atau nilai tanah

(maksimum 1% sahaja dari harga beli dan peratus skala yuran semakin berkurang apabila harga beli semakin tinggi)

iaitu: 

-untuk 150,000 pertama = x 1% iaitu RM1500.00

-antara 150,001 hingga 1,000,000= x 0.7% iaitu RM5,950.00

-untuk RM2,000,000.00 berikutnya = x 0.6% iaitu            RM12,00,000.00

-peratus skala menurun kepada 0.5%, 0.4% , ... untuk nilai tambahan seterusnya

* tertakluk pada Perintah Yuran Guaman (Solicitor's Remuneration Order)

ii) Borang CKHT 2A - untuk penyediaan dan penghantaran maklumat cukai/pemerolehan Hartanah kepada LHDN dengan kadar tetap RM200.00

iii) Permohonan Longgar Sekatan- Sekiranya tanah terlibat berstatus pajakan 99 tahun, Maka yuran guaman untuk menyediakan, menghantar dokumen dan mendapatkan kelulusan dikenakan sebanyak RM300.00

iii) Kaveat - Sekiranya ada kaveat yang ingin dimasukkan oleh pembeli, yuran sebanyak RM350.00 dikenakan untuk memasukkan dan membatalkan kaveat.

2) DUTI SETEM - 

i) Perjanjian Jual Beli- sebanyak RM10.00 bagi setiap satu salinan

ii) Borang Pindahmilik 14A (Bagi Hartanah bergeran) atau Surat Ikatan Serahan Hak /Deed of Assignment (bagi Hartanah di bawah geran Induk)- berdasarkan harga beli dalam perjanjian (maksimum 3% dimana peratus sekala semakin tinggi apabila harga beli hartanah semakin tinggi)

iaitu :- untuk RM100,000 pertama = x 1%

             untuk RM100,001 hingga RM800,000 = x 2%

             untuk RM1,000,001 dan seterusnya = x 3%

3) PENDAFTARAN- 

Kos di pejabat tanah, pejabat lain-lain atau mahkamah yang berkaitan tertakluk samada Hartanah mempunyai atau tidak mempunyai geran, status Hartanah dan lain-lain

Contoh:- Pendaftaran Permohonan Pindahmilik - RM300.00

                  Carian Rasmi Hartanah - RM100.00

                  Memasukkan Kaveat - RM150.00

                  Menarikbalik Kaveat - RM70.00

                  kelulusan permohonan pindahmilik - RM50.00

                  Pindahmilik - RM1,000.00

* bayaran pendaftaran tertakluk pada kadar yang ditetapkan di pejabat dalam negeri atau daerah yang terlibat oleh kerana setiap negeri/daerah di Malaysia TIDAK mengenakan bayaran yang SERAGAM.

4) LAIN-LAIN PERBELANJAAN 

Kos-kos lain yang akan atau mesti dibayar pada pihak lain dan kos-kos terpakai untuk memastikan perjalanan kes contoh secara umumnya:-

i) Carian Hartanah - (berbeza mengikut pejabat tanah daerah)

ii) Carian Kebankrapan - dibuat atas nama Penjual, Pembeli, Pemaju dan Pemilik Hartanah

iii) Carian Syarikat - sekiranya melibatkan pemaju atau pembeli/penjual yang merupakan syarikat dan bukan individu

iv) Bayaran pesuruhjaya sumpah (sekiranya terdapat surat akuan sumpah diperlukan contoh bagi permohonan longgar sekatan dan kaveat)

v) Telekomunikasi 

vi) Kurier atau kos mengepos dokumen dan surat menyurat

vii) pengangkutan

viii) lain-lain - tetap pada jumlah RM50.00 sahaja

Walaupun bunyi pertanyaan menjurus kepada 'KOS PEGUAM' atau 'KOS GUAMAN' hakikatnya, hanya bayaran di bawah perkara (1) diatas yang dikenakan untuk servis peguam manakala untuk perkara (2) - (4) tersebut adalah 'melalui' peguam tetapi 'disalurkan' kepada pihak-pihak lain.

Maka kebanyakan keluhan pembeli bahawa kos peguam adalah 'mahal' atau 'terlalu tinggi' ataupun tidak munasabah adalah sebenarnya agak tersasar kerana apabila harga Hartanah semakin tinggi peratus skala yuran yang dikenakan adalah semakin mengecil.

Pembeli perlu faham bahawa sebenarnya kos yang tinggi untuk pembelian hartanah, yang dibayar kepada peguam adalah disebabkan oleh 

i) faktor harga hartanah yang tinggi maka duti setem juga semakin tinggi; atau 

ii) status hartanah mempunyai sekatan atau lain-lain syarat maka kos pendaftaran dan lain-lain perbelanjaan yang tinggi

Sekiranya anda ingin mendapatkan lebih fahaman tentang status tanah dan bagaimana ianya mempunyai kaitan dengan pertambahan kos anda untuk membeli rumah, sila lihat post kami sebelum ini.

Dan sekiranya anda ingin melihat contoh pengiraan kos guaman, duti setem dan lain-lain bagi pembelian hartanah, nantikan post kami selepas ini.

STATUS DAN JENIS HAKMILIK TANAH SERTA IMPLIKASI DARI SEGI KOS DAN TEMPOH UNTUK PEMBELIAN HARTANAH

(A) Kenali Hartanah yang hendak dibeli terlebih dahulu

Sebelum membeli sebuah Hartanah, ianya penting bagi pembeli untuk mengetahui status hartanah tersebut kerana ianya memberikan pelbagai implikasi terhadap tempoh proses jual beli, dan kos yang diperlukan.

Status tanah boleh dibahagikan kepada:-

1) PEGANGAN BEBAS / FREEHOLD

2) PAJAKAN 99 TAHUN / LEASEHOLD

Hartanah pegangan bebas adalah hartanah yang dimiliki sepenuhnya oleh pemilik berdaftar diatas hakmilik dimana sebarang transaksi yang ingin dilakukan ke atas hartanah terbabit adalah dibawah kuasa pemilik berdaftar.

Hartanah pajakan pula walaupun didaftarkan atas nama pemilik ia sebenarnya hanya dipajak oleh kerajaan kepada pemilik berdaftar atas tempoh maksimum 99 tahun. Oleh sebab itu, pemilik berdaftar tidak bebas melakukan transaksi yang disekat / dicatatkan diatas hakmilik tersebut iaitu kebiasaannya transaksi memindahmilik, mencagar atau memajak dimana pemilik berdaftar perlu mendapatkan persetujuan dari pihak berkuasa negeri/kerajaan.

Jenis geran untuk sesebuah hartanah pula adalah seperti berikut:-

1) HAKMILIK INDIVIDU / Individual title 

2) HAKMILIK STRATA / Strata title

3) HARTANAH DI ATAS HAKMILIK INDUK / Master Title

Hakmilik Individu adalah suratan hakmilik untuk setiap satu lot hartanah / sebuah rumah yang telah didaftarkan atas setiap pemilik lot. Hakmilik jenis ini terpakai pada hartanah kosong tanpa bangunan, hartanah dengan rumah banglo, setiap satu rumah teres dan rumah berkembar.

Hakmilik Strata adalah suratan hakmilik tersendiri berdaftar atas nama pemilik untuk setiap satu unit rumah dalam bangunan tinggi (seperti Apartment, Kondominium, Rumah kedai bertingkat dengan milikan asing setiap tingkat, Flat dan Townhouse).

Hakmilik Induk pula ialah samada:-

i) Suratan hakmilik sebuah tanah yang diatasnya terletak beberapa lot hartanah yang belum dipecahkan kepada hakmilik individu dan kemudian perlu didaftarkan secara berasingan atas nama setiap pemilik lot; atau

ii) Suratan hakmilik sebuah tanah yang diatasnya terletak sebuah atau lebih bangunan bertingkat yang mempunyai unit-unit berasingan di dalamnya yang belum dipecahkan kepada hakmilik strata yang kemudian perlu didaftarkan secara berasingan atas nama setiap pemilik unit

(B) Implikasi dari sudut TEMPOH dan KOS bagi proses Jual Beli.

1) Hartanah bebas

Sekiranya hartanah berpegangan bebas, adalah mudah untuk mendaftarkan pindahmilik setelah pembeli membeli hartanah tersebut. Tempoh proses selesai/mendapat kunci rumah hanya tertakluk kepada:-

i) Cepat atau lambat anda menjelaskan bayaran penuh harga jual beli pada penjual- sekiranya anda membuat pinjaman, tertakluk pada kepantasan bank anda memproses dan melepaskan pinjaman anda kepada pihak penjual

ii) pendaftaran pindahmilik dibuat di pejabat tanah yang berkaitan

Kos yuran guaman secara umum hanya merangkumi penyediaan

-perjanjian jual beli;

-borang cukai; dan 

-borang pindahmilik.

2) Hartanah Pajakan

Selain dari mengambil kira faktor (B) (1) di atas, proses jual beli juga perlu terikat dan menunggu:-

i) Pihak penjual mendapatkan kebenaran dari pihak berkuasa negeri untuk menjual dan memindahmilik hartanah kepada Pembeli.

ii) Sekiranya permohonan kali pertama ditolak, peguam akan membuat rayuan dan mungkin perlu lebih dari satu atau dua kali rayuan untuk mendapat kelulusan. 

iii) Untuk memohon, perlukan dokumen sokongan dan sekiranya dokumen yang diperlukan lewat dikumpulkan oleh pihak penjual, maka bertambah lewat permohonan dibuat dan kelulusan diterima

ii) sekiranya pembeli membuat pinjaman, pihak-pihak juga perlu mendapatkan kebenaran dari pihak yang sama untuk mencagarkan hartanah kepada bank pembeli

Selain Kos penyediaan perjanjian, borang cukai dan borang pindahmilik, pihak-pihak perlu menanggung kos yuran peguam untuk

- penyediaan borang permohonan kebenaran pindahmilik;

- penyediaan borang permohonan kebenaran mencagar;

-kos yang ada untuk mendapatkan dokumen yang perlu dilampirkan bersama permohonan (contoh : carian rasmi hartanah) ; dan 

-kos-kos di pejabat tanah untuk pendaftaran permohonan termasuk rayuan-rayuan tersebut.

3) GERAN INDIVIDU, STRATA ATAU INDUK

Kadangkala proses jual beli boleh tertangguh disebabkan pihak pemaju lewat memberikan maklumat bagi hartanah iaitu terpakai di bawah geran jenis Strata atau Induk. Bagi geran jenis ini pemilik sentiasa perlu berhubung dan memaklumkan pemaju selama mana hartanah tersebut masih kekal terletak di atas hakmilik induk yang berdaftar atas nama pemaju. Pihak pemaju juga dibenarkan mengenakan bayaran untuk mengeluarkan surat pengesahan atau maklumat yang diminta oleh peguam bagi pihak pembeli atau penjual maka ini merupakan kos tambahan kepada pihak-pihak.

Penangguhan / kelewatan juga boleh berlaku dan proses mungkin menjadi sedikit rumit sekiranya semasa pembeli membeli hartanah yang masih diatas geran induk, pemaju memaklumkan bahawa hakmilik strata atau individu telah sedia didaftarkan maka pembeli perlu mendaftarkan hakmilik keatas namanya untuk melengkapkan proses pembelian samada melalui cara:-

i) pindahmilik terus iaitu dengan borang pindahmilik diantara pemaju kepada pembeli terkini (hanya jika pemaju bersetuju); atau

ii) pindahmilik berperingkat iaitu dari pemaju kepada penjual dan kemudian dari penjual kepada pembeli yang mana pastinya memakan lebih lagi banyak masa dan kos tambahan 

Maka kepada bakal-bakal pembeli dan pemilik hartanah atau tuan/puan yang sedang berkira-kira nak membeli hartanah sekalian, sila maklum bahawa perkara di atas adalah antara faktor penting yang diambilkira oleh pihak peguam untuk memberi anggaran masa (anggaran sahaja) kes selesai dan kos yang perlu dibayar untuk proses jual beli terlibat.

LILY & CO.