(A) Kenali Hartanah yang hendak dibeli terlebih dahulu
Sebelum membeli sebuah Hartanah, ianya penting bagi pembeli untuk mengetahui status hartanah tersebut kerana ianya memberikan pelbagai implikasi terhadap tempoh proses jual beli, dan kos yang diperlukan.
Status tanah boleh dibahagikan kepada:-
1) PEGANGAN BEBAS / FREEHOLD
2) PAJAKAN 99 TAHUN / LEASEHOLD
Hartanah pegangan bebas adalah hartanah yang dimiliki sepenuhnya oleh pemilik berdaftar diatas hakmilik dimana sebarang transaksi yang ingin dilakukan ke atas hartanah terbabit adalah dibawah kuasa pemilik berdaftar.
Hartanah pajakan pula walaupun didaftarkan atas nama pemilik ia sebenarnya hanya dipajak oleh kerajaan kepada pemilik berdaftar atas tempoh maksimum 99 tahun. Oleh sebab itu, pemilik berdaftar tidak bebas melakukan transaksi yang disekat / dicatatkan diatas hakmilik tersebut iaitu kebiasaannya transaksi memindahmilik, mencagar atau memajak dimana pemilik berdaftar perlu mendapatkan persetujuan dari pihak berkuasa negeri/kerajaan.
Jenis geran untuk sesebuah hartanah pula adalah seperti berikut:-
1) HAKMILIK INDIVIDU / Individual title
2) HAKMILIK STRATA / Strata title
3) HARTANAH DI ATAS HAKMILIK INDUK / Master Title
Hakmilik Individu adalah suratan hakmilik untuk setiap satu lot hartanah / sebuah rumah yang telah didaftarkan atas setiap pemilik lot. Hakmilik jenis ini terpakai pada hartanah kosong tanpa bangunan, hartanah dengan rumah banglo, setiap satu rumah teres dan rumah berkembar.
Hakmilik Strata adalah suratan hakmilik tersendiri berdaftar atas nama pemilik untuk setiap satu unit rumah dalam bangunan tinggi (seperti Apartment, Kondominium, Rumah kedai bertingkat dengan milikan asing setiap tingkat, Flat dan Townhouse).
Hakmilik Induk pula ialah samada:-
i) Suratan hakmilik sebuah tanah yang diatasnya terletak beberapa lot hartanah yang belum dipecahkan kepada hakmilik individu dan kemudian perlu didaftarkan secara berasingan atas nama setiap pemilik lot; atau
ii) Suratan hakmilik sebuah tanah yang diatasnya terletak sebuah atau lebih bangunan bertingkat yang mempunyai unit-unit berasingan di dalamnya yang belum dipecahkan kepada hakmilik strata yang kemudian perlu didaftarkan secara berasingan atas nama setiap pemilik unit
(B) Implikasi dari sudut TEMPOH dan KOS bagi proses Jual Beli.
1) Hartanah bebas
Sekiranya hartanah berpegangan bebas, adalah mudah untuk mendaftarkan pindahmilik setelah pembeli membeli hartanah tersebut. Tempoh proses selesai/mendapat kunci rumah hanya tertakluk kepada:-
i) Cepat atau lambat anda menjelaskan bayaran penuh harga jual beli pada penjual- sekiranya anda membuat pinjaman, tertakluk pada kepantasan bank anda memproses dan melepaskan pinjaman anda kepada pihak penjual
ii) pendaftaran pindahmilik dibuat di pejabat tanah yang berkaitan
Kos yuran guaman secara umum hanya merangkumi penyediaan
-perjanjian jual beli;
-borang cukai; dan
-borang pindahmilik.
2) Hartanah Pajakan
Selain dari mengambil kira faktor (B) (1) di atas, proses jual beli juga perlu terikat dan menunggu:-
i) Pihak penjual mendapatkan kebenaran dari pihak berkuasa negeri untuk menjual dan memindahmilik hartanah kepada Pembeli.
ii) Sekiranya permohonan kali pertama ditolak, peguam akan membuat rayuan dan mungkin perlu lebih dari satu atau dua kali rayuan untuk mendapat kelulusan.
iii) Untuk memohon, perlukan dokumen sokongan dan sekiranya dokumen yang diperlukan lewat dikumpulkan oleh pihak penjual, maka bertambah lewat permohonan dibuat dan kelulusan diterima
ii) sekiranya pembeli membuat pinjaman, pihak-pihak juga perlu mendapatkan kebenaran dari pihak yang sama untuk mencagarkan hartanah kepada bank pembeli
Selain Kos penyediaan perjanjian, borang cukai dan borang pindahmilik, pihak-pihak perlu menanggung kos yuran peguam untuk
- penyediaan borang permohonan kebenaran pindahmilik;
- penyediaan borang permohonan kebenaran mencagar;
-kos yang ada untuk mendapatkan dokumen yang perlu dilampirkan bersama permohonan (contoh : carian rasmi hartanah) ; dan
-kos-kos di pejabat tanah untuk pendaftaran permohonan termasuk rayuan-rayuan tersebut.
3) GERAN INDIVIDU, STRATA ATAU INDUK
Kadangkala proses jual beli boleh tertangguh disebabkan pihak pemaju lewat memberikan maklumat bagi hartanah iaitu terpakai di bawah geran jenis Strata atau Induk. Bagi geran jenis ini pemilik sentiasa perlu berhubung dan memaklumkan pemaju selama mana hartanah tersebut masih kekal terletak di atas hakmilik induk yang berdaftar atas nama pemaju. Pihak pemaju juga dibenarkan mengenakan bayaran untuk mengeluarkan surat pengesahan atau maklumat yang diminta oleh peguam bagi pihak pembeli atau penjual maka ini merupakan kos tambahan kepada pihak-pihak.
Penangguhan / kelewatan juga boleh berlaku dan proses mungkin menjadi sedikit rumit sekiranya semasa pembeli membeli hartanah yang masih diatas geran induk, pemaju memaklumkan bahawa hakmilik strata atau individu telah sedia didaftarkan maka pembeli perlu mendaftarkan hakmilik keatas namanya untuk melengkapkan proses pembelian samada melalui cara:-
i) pindahmilik terus iaitu dengan borang pindahmilik diantara pemaju kepada pembeli terkini (hanya jika pemaju bersetuju); atau
ii) pindahmilik berperingkat iaitu dari pemaju kepada penjual dan kemudian dari penjual kepada pembeli yang mana pastinya memakan lebih lagi banyak masa dan kos tambahan
Maka kepada bakal-bakal pembeli dan pemilik hartanah atau tuan/puan yang sedang berkira-kira nak membeli hartanah sekalian, sila maklum bahawa perkara di atas adalah antara faktor penting yang diambilkira oleh pihak peguam untuk memberi anggaran masa (anggaran sahaja) kes selesai dan kos yang perlu dibayar untuk proses jual beli terlibat.
LILY & CO.
No comments:
Post a Comment