Berapa KOS PEGUAM kalau nak beli rumah?

Inilah soalan yang sering kami terima apabila berhadapan dengan pelanggan yang bercadang untuk membeli hartanah/rumah. 

Rata-rata pembeli mengutarakan soalan ini terlebih dahulu kerana ianya penting untuk mengambil kira kos yang terlibat dalam proses jual beli. Pembeli tentunya risau dan perlu bersedia kerana selain perlu menyediakan wang deposit pembelian (biasanya 10% daripada harga beli yang dipersetujui), mereka perlu membayar kos guaman, duti setem dan lain-lain untuk perjanjian jual beli dan pindahmilik hartanah.

Penting untuk pembeli dan mana-mana pihak yang bertanya tahu dan faham bahawa soalan tersebut perlu disertakan dengan beberapa maklumat berikut untuk pihak peguam mengira dan memberikan anda ANGGARAN kos yang perlu anda sediakan:-

1) Harga Jual Beli yang dipersetujui

2) Jumlah Penjual dan Pembeli (berapa orang/penama)

3) Status Tanah (adakah pegangan bebas atau pajakan kerajaan 99 tahun? adakah terdapat lain-lain sekatan atas Hartanah)

4) Tanah masih bercagar dengan mana-mana bank, dikaveat atau bebas cagaran/kaveat dan lain-lain

5) Jenis Geran - Individu atau Strata atau Induk (belum bergeran)

6) adakah pembeli mahu mendaftar kaveat ke atas hartanah selepas membayar deposit dan menarik balik kaveat sebelum perjanjian jual beli selesai?

Kemudian, secara umumnya, berikut ialah kos terperinci yang ditanggung oleh pembeli dalam mana-mana kes jual-beli hartanah/rumah:-

1) YURAN PROFESIONAL

i) penyediaan perjanjian jual beli, urusan pindahmilik - berdasarkan harga beli atau nilai tanah

(maksimum 1% sahaja dari harga beli dan peratus skala yuran semakin berkurang apabila harga beli semakin tinggi)

iaitu: 

-untuk 150,000 pertama = x 1% iaitu RM1500.00

-antara 150,001 hingga 1,000,000= x 0.7% iaitu RM5,950.00

-untuk RM2,000,000.00 berikutnya = x 0.6% iaitu            RM12,00,000.00

-peratus skala menurun kepada 0.5%, 0.4% , ... untuk nilai tambahan seterusnya

* tertakluk pada Perintah Yuran Guaman (Solicitor's Remuneration Order)

ii) Borang CKHT 2A - untuk penyediaan dan penghantaran maklumat cukai/pemerolehan Hartanah kepada LHDN dengan kadar tetap RM200.00

iii) Permohonan Longgar Sekatan- Sekiranya tanah terlibat berstatus pajakan 99 tahun, Maka yuran guaman untuk menyediakan, menghantar dokumen dan mendapatkan kelulusan dikenakan sebanyak RM300.00

iii) Kaveat - Sekiranya ada kaveat yang ingin dimasukkan oleh pembeli, yuran sebanyak RM350.00 dikenakan untuk memasukkan dan membatalkan kaveat.

2) DUTI SETEM - 

i) Perjanjian Jual Beli- sebanyak RM10.00 bagi setiap satu salinan

ii) Borang Pindahmilik 14A (Bagi Hartanah bergeran) atau Surat Ikatan Serahan Hak /Deed of Assignment (bagi Hartanah di bawah geran Induk)- berdasarkan harga beli dalam perjanjian (maksimum 3% dimana peratus sekala semakin tinggi apabila harga beli hartanah semakin tinggi)

iaitu :- untuk RM100,000 pertama = x 1%

             untuk RM100,001 hingga RM800,000 = x 2%

             untuk RM1,000,001 dan seterusnya = x 3%

3) PENDAFTARAN- 

Kos di pejabat tanah, pejabat lain-lain atau mahkamah yang berkaitan tertakluk samada Hartanah mempunyai atau tidak mempunyai geran, status Hartanah dan lain-lain

Contoh:- Pendaftaran Permohonan Pindahmilik - RM300.00

                  Carian Rasmi Hartanah - RM100.00

                  Memasukkan Kaveat - RM150.00

                  Menarikbalik Kaveat - RM70.00

                  kelulusan permohonan pindahmilik - RM50.00

                  Pindahmilik - RM1,000.00

* bayaran pendaftaran tertakluk pada kadar yang ditetapkan di pejabat dalam negeri atau daerah yang terlibat oleh kerana setiap negeri/daerah di Malaysia TIDAK mengenakan bayaran yang SERAGAM.

4) LAIN-LAIN PERBELANJAAN 

Kos-kos lain yang akan atau mesti dibayar pada pihak lain dan kos-kos terpakai untuk memastikan perjalanan kes contoh secara umumnya:-

i) Carian Hartanah - (berbeza mengikut pejabat tanah daerah)

ii) Carian Kebankrapan - dibuat atas nama Penjual, Pembeli, Pemaju dan Pemilik Hartanah

iii) Carian Syarikat - sekiranya melibatkan pemaju atau pembeli/penjual yang merupakan syarikat dan bukan individu

iv) Bayaran pesuruhjaya sumpah (sekiranya terdapat surat akuan sumpah diperlukan contoh bagi permohonan longgar sekatan dan kaveat)

v) Telekomunikasi 

vi) Kurier atau kos mengepos dokumen dan surat menyurat

vii) pengangkutan

viii) lain-lain - tetap pada jumlah RM50.00 sahaja

Walaupun bunyi pertanyaan menjurus kepada 'KOS PEGUAM' atau 'KOS GUAMAN' hakikatnya, hanya bayaran di bawah perkara (1) diatas yang dikenakan untuk servis peguam manakala untuk perkara (2) - (4) tersebut adalah 'melalui' peguam tetapi 'disalurkan' kepada pihak-pihak lain.

Maka kebanyakan keluhan pembeli bahawa kos peguam adalah 'mahal' atau 'terlalu tinggi' ataupun tidak munasabah adalah sebenarnya agak tersasar kerana apabila harga Hartanah semakin tinggi peratus skala yuran yang dikenakan adalah semakin mengecil.

Pembeli perlu faham bahawa sebenarnya kos yang tinggi untuk pembelian hartanah, yang dibayar kepada peguam adalah disebabkan oleh 

i) faktor harga hartanah yang tinggi maka duti setem juga semakin tinggi; atau 

ii) status hartanah mempunyai sekatan atau lain-lain syarat maka kos pendaftaran dan lain-lain perbelanjaan yang tinggi

Sekiranya anda ingin mendapatkan lebih fahaman tentang status tanah dan bagaimana ianya mempunyai kaitan dengan pertambahan kos anda untuk membeli rumah, sila lihat post kami sebelum ini.

Dan sekiranya anda ingin melihat contoh pengiraan kos guaman, duti setem dan lain-lain bagi pembelian hartanah, nantikan post kami selepas ini.

STATUS DAN JENIS HAKMILIK TANAH SERTA IMPLIKASI DARI SEGI KOS DAN TEMPOH UNTUK PEMBELIAN HARTANAH

(A) Kenali Hartanah yang hendak dibeli terlebih dahulu

Sebelum membeli sebuah Hartanah, ianya penting bagi pembeli untuk mengetahui status hartanah tersebut kerana ianya memberikan pelbagai implikasi terhadap tempoh proses jual beli, dan kos yang diperlukan.

Status tanah boleh dibahagikan kepada:-

1) PEGANGAN BEBAS / FREEHOLD

2) PAJAKAN 99 TAHUN / LEASEHOLD

Hartanah pegangan bebas adalah hartanah yang dimiliki sepenuhnya oleh pemilik berdaftar diatas hakmilik dimana sebarang transaksi yang ingin dilakukan ke atas hartanah terbabit adalah dibawah kuasa pemilik berdaftar.

Hartanah pajakan pula walaupun didaftarkan atas nama pemilik ia sebenarnya hanya dipajak oleh kerajaan kepada pemilik berdaftar atas tempoh maksimum 99 tahun. Oleh sebab itu, pemilik berdaftar tidak bebas melakukan transaksi yang disekat / dicatatkan diatas hakmilik tersebut iaitu kebiasaannya transaksi memindahmilik, mencagar atau memajak dimana pemilik berdaftar perlu mendapatkan persetujuan dari pihak berkuasa negeri/kerajaan.

Jenis geran untuk sesebuah hartanah pula adalah seperti berikut:-

1) HAKMILIK INDIVIDU / Individual title 

2) HAKMILIK STRATA / Strata title

3) HARTANAH DI ATAS HAKMILIK INDUK / Master Title

Hakmilik Individu adalah suratan hakmilik untuk setiap satu lot hartanah / sebuah rumah yang telah didaftarkan atas setiap pemilik lot. Hakmilik jenis ini terpakai pada hartanah kosong tanpa bangunan, hartanah dengan rumah banglo, setiap satu rumah teres dan rumah berkembar.

Hakmilik Strata adalah suratan hakmilik tersendiri berdaftar atas nama pemilik untuk setiap satu unit rumah dalam bangunan tinggi (seperti Apartment, Kondominium, Rumah kedai bertingkat dengan milikan asing setiap tingkat, Flat dan Townhouse).

Hakmilik Induk pula ialah samada:-

i) Suratan hakmilik sebuah tanah yang diatasnya terletak beberapa lot hartanah yang belum dipecahkan kepada hakmilik individu dan kemudian perlu didaftarkan secara berasingan atas nama setiap pemilik lot; atau

ii) Suratan hakmilik sebuah tanah yang diatasnya terletak sebuah atau lebih bangunan bertingkat yang mempunyai unit-unit berasingan di dalamnya yang belum dipecahkan kepada hakmilik strata yang kemudian perlu didaftarkan secara berasingan atas nama setiap pemilik unit

(B) Implikasi dari sudut TEMPOH dan KOS bagi proses Jual Beli.

1) Hartanah bebas

Sekiranya hartanah berpegangan bebas, adalah mudah untuk mendaftarkan pindahmilik setelah pembeli membeli hartanah tersebut. Tempoh proses selesai/mendapat kunci rumah hanya tertakluk kepada:-

i) Cepat atau lambat anda menjelaskan bayaran penuh harga jual beli pada penjual- sekiranya anda membuat pinjaman, tertakluk pada kepantasan bank anda memproses dan melepaskan pinjaman anda kepada pihak penjual

ii) pendaftaran pindahmilik dibuat di pejabat tanah yang berkaitan

Kos yuran guaman secara umum hanya merangkumi penyediaan

-perjanjian jual beli;

-borang cukai; dan 

-borang pindahmilik.

2) Hartanah Pajakan

Selain dari mengambil kira faktor (B) (1) di atas, proses jual beli juga perlu terikat dan menunggu:-

i) Pihak penjual mendapatkan kebenaran dari pihak berkuasa negeri untuk menjual dan memindahmilik hartanah kepada Pembeli.

ii) Sekiranya permohonan kali pertama ditolak, peguam akan membuat rayuan dan mungkin perlu lebih dari satu atau dua kali rayuan untuk mendapat kelulusan. 

iii) Untuk memohon, perlukan dokumen sokongan dan sekiranya dokumen yang diperlukan lewat dikumpulkan oleh pihak penjual, maka bertambah lewat permohonan dibuat dan kelulusan diterima

ii) sekiranya pembeli membuat pinjaman, pihak-pihak juga perlu mendapatkan kebenaran dari pihak yang sama untuk mencagarkan hartanah kepada bank pembeli

Selain Kos penyediaan perjanjian, borang cukai dan borang pindahmilik, pihak-pihak perlu menanggung kos yuran peguam untuk

- penyediaan borang permohonan kebenaran pindahmilik;

- penyediaan borang permohonan kebenaran mencagar;

-kos yang ada untuk mendapatkan dokumen yang perlu dilampirkan bersama permohonan (contoh : carian rasmi hartanah) ; dan 

-kos-kos di pejabat tanah untuk pendaftaran permohonan termasuk rayuan-rayuan tersebut.

3) GERAN INDIVIDU, STRATA ATAU INDUK

Kadangkala proses jual beli boleh tertangguh disebabkan pihak pemaju lewat memberikan maklumat bagi hartanah iaitu terpakai di bawah geran jenis Strata atau Induk. Bagi geran jenis ini pemilik sentiasa perlu berhubung dan memaklumkan pemaju selama mana hartanah tersebut masih kekal terletak di atas hakmilik induk yang berdaftar atas nama pemaju. Pihak pemaju juga dibenarkan mengenakan bayaran untuk mengeluarkan surat pengesahan atau maklumat yang diminta oleh peguam bagi pihak pembeli atau penjual maka ini merupakan kos tambahan kepada pihak-pihak.

Penangguhan / kelewatan juga boleh berlaku dan proses mungkin menjadi sedikit rumit sekiranya semasa pembeli membeli hartanah yang masih diatas geran induk, pemaju memaklumkan bahawa hakmilik strata atau individu telah sedia didaftarkan maka pembeli perlu mendaftarkan hakmilik keatas namanya untuk melengkapkan proses pembelian samada melalui cara:-

i) pindahmilik terus iaitu dengan borang pindahmilik diantara pemaju kepada pembeli terkini (hanya jika pemaju bersetuju); atau

ii) pindahmilik berperingkat iaitu dari pemaju kepada penjual dan kemudian dari penjual kepada pembeli yang mana pastinya memakan lebih lagi banyak masa dan kos tambahan 

Maka kepada bakal-bakal pembeli dan pemilik hartanah atau tuan/puan yang sedang berkira-kira nak membeli hartanah sekalian, sila maklum bahawa perkara di atas adalah antara faktor penting yang diambilkira oleh pihak peguam untuk memberi anggaran masa (anggaran sahaja) kes selesai dan kos yang perlu dibayar untuk proses jual beli terlibat.

LILY & CO.